编者按：虽然国内第一只REITs股票上市远在2015年，但真正引起国民注意的却是在2021年11月15日北京北交所开市运行以来，截止到日前，各种REITs股票雨后春笋般的出现在证交所。随着REITs频繁的出现，对REITs的研究也日益增多。
2022年7月1日，国家发展改革委办公厅发布《关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》：对具备相关条件的基础设施存量项目，可采取基础设施领域不动产投资信托基金（以下简称基础设施REITs）、政府和社会资本合作（PPP）等方式盘活。各省级发展改革委要积极鼓励符合条件的项目发行基础设施REITs，宣传推广已发行基础设施REITs项目的经验做法，发挥示范带动作用，调动有关方面参与积极性。
毋庸置疑，REITs迎来发展机遇！但也有质疑：当前市场普遍关注的是，基础设施建设，钱从何来？就此类质疑我们采访了“时星明”，我们来听听专家的看法。
问：时老师您好，您能先给我们介绍一下什么是REITs吗？
时星明：REITs这个单词是Real Estate Investment Trusts的缩写，直接翻译就是不动产投资信托基金。简单说吧，大家都投过的股票基金，是把很多人的钱聚集在一起，交给基金经理去投股票。债券基金是把大家的钱凑一起，让基金经理拿去投债券。REITs就是把大家的钱凑一起，基金经理拿去投不动产。
REITs这玩意起源于20世纪60年代的美国，到目前为止算是一种流动性好，收益稳定的股债替代品。
问：针对国内的REITs投资产品，最近有人产生了质疑，很担心国家的关注点只放在REITs的投资产品上，而实际的基础设施建设会减弱，对此您怎么看？
时星明：这方面的消息，我确实有关注，目前确实有些观点，是对目前国内搞REITs提出质疑。主要质疑点在于国内只关注基础设施建设用REITs，而作为REITs比较通用的标的资产，应该是住宅等物业不动产。
所以有文章说，如果基础设施建设发REITs，那么何不直接IPO呢？并且提出基础设施建设发IPO的困难，所以就暗度陈仓了，靠REITs来解决融资问题。
这些关于对我国目前REITs所出现问题的疑问，看来是不无道理的。
长期以来，我们在设计一种经济的新生态时，往往很少考虑其消费场景，及消费人的感受和意愿。其实这是计划经济思维在市场经济环境下的残留表现。
大力发展REITs最大的目的，应该是服务于不动产证券化，从而构成一种安全的投资产品，以解决市场上投资产品供应不足的问题。
如果是这么考虑，美国的模式是最有道理的，即他们的REITs，重点是以住宅资产作为标的物的！其最大的好处是：它是比其它的证券价值（比如股票）更具保值增值能力的投资产品。
因为随着通货膨胀率的逐年上升，其住宅资产标地一般是不会贬值的（除非泡沫太大），而住宅类资产收益现金流也是稳定的，所以美国首选住宅做REITs是有道理的。基础设施建设发REITs可以不可以呢？
在中国也不是不行，比如收费的高速公路，也是可以的，但其作为投资产品的抗风险性，还是不如住宅。总之，REITs要作为一种投资产品来做，而不是作为融资渠道，这是发展REITs的意义之所在。
如果对于有些标的之REITs产品，能做到除了可以在市场交易退出投资之外，还能由银行按发行面值贴现，实现该投资产品价值托底保值的话，那这种REITs产品就构成“财富标志”了，而其标的之资产就演变成人民币的“锚”了。
其实最适合做成“财富标志”的资产，并打造成人民币的“锚”，成为人民群众最喜欢的投资产品的，应该是新型田园综合体，尤其是作为中心城市周边的“菜篮子”工程的，这一类的新型田园综合体，其生活宜居性和农业精细生产功能强，是一种生活与生产融合的综合体，其生活宜居性和农业精细生产功能强，是一种生活与生产融合的综合体，在进行科学的政策设计之后，发行的REITs就特别适合作为“财富标志”类的投资产品，也可以成为人民币重要的“锚”之一。
问：时老师的解答，让我们有了种豁然开朗的感觉，REITs的推动，是国家为百姓打造的新的财富产品，更能满足百姓们的投资理财需求。
时星明：是的，随着全球经济波动，我们很容易发现，经济发展得好了，就是资产价值壮大的时候，尤其是在市场上壮大了，比如股票价格上行就是典型的表现。如果经济发展下行，就必然是资产价值缩水。而经济有活力时，一定是资产有变现能力，如果资产都压死了，经济必然困难！资产是死的还是活的，就是判断经济有没有活力的重要标准。西方市场经济发达，主要表现在资产负债表里的资产都是活的，都可以进入市场交易！所以，这就是为什么要发展AREITs这样的金融产品，这无疑对一国经济的发展是十分重要的！
问：谢谢，感谢时老师的清晰明了的解答，我相信这会让更多的人增强信心，也将更大的提振我们的经济投资士气！
时星明：客气了，这是我应该做的。
专家介绍：
时星明，北京航空航天大学经济管理博士，高级研究员，曾任某大型国企董事长，国内著名大学博士生导师，长期从事企业管理与经济学研究，著有经济管理著作，并公开发表。
图源网络，侵删
综合报道：中经网·中经在线
编辑：王海珠 王文慧
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