中国“7000亿元”房企扩容 传递三大楼市新趋势

正值房企年报密集发布季，各大企业的财务数据和经营动向形成观察楼市的最佳窗口之一。今年，头部房企传递出哪些行业新趋势？

2020年，碧桂园、恒大、万科依然是内地卖房最多的三家房企。按全口径销售额计算，碧桂园去年合同销售额约7888亿元人民币(多家机构测算得出)，连续四年“规模第一”；恒大居于第二位，实现合同销售金额7232.5亿元；万科居第三，合同销售金额7041.5亿元。恒大和万科均为首次迈入“7000亿元俱乐部”。

降负债成为行业重点

在被称为“三道红线”的房企融资管理新规要求下，各大房企均将降负债作为未来几年的重点任务。

万科年报数据显示，截至2020年底，万科剔除预收账款的资产负债率70.4%，现金短贷比1.8倍，净负债率18.1%，仅剔除预收账款的资产负债率一项略微超标。万科执行副总裁、财务负责人韩慧华表示，万科有信心在一季度回到“绿档”。

中国恒大集团总裁夏海钧表示，自去年3月底以来，恒大有息负债大幅下降2000亿元。同时，恒大还宣布了未来三年降负债目标：2023年6月30日，有息负债降至3500亿元以下；2022年12月31日，全面达到“三道红线”的监管要求。

碧桂园2020年年度指标中剔除预收款后的资产负债率有所改善。据贝壳研究院统计，碧桂园剔除预收款后的资产负债率为80.5%，较上年同期下降约2.2个百分点仍超出阈值，继续保持“黄档”行列。

盈利能力下滑

三家龙头房企去年的利润率水平均出现下滑。

据统计，2020年万科房地产业务及相关业务毛利率为22.6%，较上年同期下降4.6个百分点。同期，恒大毛利率24.2%，较2019年同期下降3.6个百分点。碧桂园的营收和利润出现了多年未见的同比双下滑。2020年碧桂园毛利约1009.1亿元，同比下降约20.3%；毛利率21.8%，较上年同期下降约4.3个百分点。

龙头房企的盈利能力下滑一定程度上映射行业的整体情况。近年来，房地产行业利润率出现持续下滑迹象。中指研究院此前发布的一份报告显示，受房地产调控政策持续、各类成本居高不下等因素影响，叠加企业周转速度的下降，2020年百强房企净利润率均值、净资产收益率均值分别为11.1%、15.9%，同比降低0.4、0.8个百分点。

万科总裁祝九胜近期表示，过往几年地价占房价的比例是明显上升的，这体现在未来结算上。短期来看，房地产利润率仍存在下降趋势。

开发第二增长曲线

随着新房开发业务见顶、行业利润率下滑，开发第二增长曲线已成为业内共识，这也是近两年房企热衷“搞副业”的重要原因。

2020年，碧恒万三家巨头均在这方面有所布局。

万科年报显示，除了传统的开发业务和物业服务，公司在物流、商业、长租公寓、酒店及冰雪度假等业务上的布局已见成效。

祝九胜表示，经过6年多的努力，万纬物流已经搭建了全国性的仓储物流网络，“华东地区每两颗费列罗巧克力就有一颗出自万纬冷链物流园。”

恒大则是在多元化的路上继续前行。恒大董事局主席许家印在2020业绩发布会上宣布“新恒大”到来，恒大由单纯地产业务向“多元产业+数字科技”转型。此外，许家印透露，恒大汽车今年年底将进行试生产，明年会大量交付。

碧桂园总裁莫斌也表示，有信心建筑机器人和机器人餐厅，在明年全面实现盈利。

但是房企改换赛道并不容易。在2020年业绩发布会上，三家企业都花了相当的篇幅阐述其新业务。但目前，对任何一家企业来说，房地产开发仍然是收入的绝对主要来源。万科、恒大、碧桂园三家房企收入的95%以上均来自房地产开发。